[아파트 민주주의], 남기업, 이상북스, 2020, (210831)

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저자 서문

1부 아파트 바다에 빠지다

 

아파트는 작은 나라다

 

동대표가 필요한 이유는 아파트가 공동주택이기 때문이다. 아파트는 함께 관리해야 할 공유부분이 있고 각 세대가 책임져야 할 세대부분이 있다. 이렇게 아파트는 단독주택과 달리 '공동'으로 관리해야 할 부분이 있어 '공동주택'이라고 부르는 것이다. 그런데 공유공간은 아파트 소유권자들의 재산이고, 공동재산인 공유공간을 관리하려면 재산권자들이 나설 수밖에 없다. 아파트를 공공이 관리할 수 없는 이유다. 그래서 아파트 입주민들이 아파트 소유자 중 아파트 관리의 책임을 맡을 대표를 선출하고, 그들이 입주자대표회의를 구성해 아파트의 관리·운영을 전담하고, 이를 효과적으로 수행하기 위해 관리사무소를 두는 것이다. 

 

아파트 운영을 동대표들이 마음대로 할 수 있는 것은 아니다. 운영의 기본 틀을 제시하는 공동주택관리법이 있고, 공동주택관리법 하위에 아파트마다 각각 관리규약과 규정을 둔다. 

 

우리나라 아파트의 연간 관리비 총액이 무려 15조 원에 달한다고 한다. 

 

회장 당선, 이렇게 기쁠 줄이야!

 

해임의 서막이 오르다

 

아파트에서 가장 힘이 센 사람은 '회장'이다. 물론 회장이 가진 힘은 입주민에게서 나온다. 선거를 통해 입주민들이 자신의 권한을 회장에게 위임한 것이다. 회장의 힘은 사회권보다는 회의의 안건을 상정할 수 있는 권한에서 나온다. 물론 동대표 2/3가 제안하거나 입주민 20명 이상이 청원하면 안건 상정이 가능하지만, 그런 일은 거의 없다. 

 

이렇게 '안건 확정→회의 자료 작성→회의를 통한 의결→관리사무소의 의결사항 실행'이라는 일련의 절차를 생각하면, 게다가 회장이 도장을 찍지 않으면 아파트의 돈은 한푼도 외부로 나갈 수 없는 것을 생각하면, 아파트의 전체 운영을 회장이 좌우한다고 해도 과언이 아니다.  

 

서명서 위조까지 동원된 해임작전

 

투표 결과는 부결이었지만

 

끝나지 않는 해임작전

 

법원과 수원시가 동시에 내린 해임투표중지명령

 

‘회장 해임’에서 ‘동대표 해임’으로 작전 변경

 

마지막 작전, 괴롭혀서 쫓아내기

 

행동대장 감사, 사이렌을 울리다

2부 수비 후 공격

 

방어에서 공격으로, 연대를 시작하다

 

입주민들과 함께 이룬 수원시 정밀감사 청구

 

적폐세력의 기획자, 관리소장 내보내기 작전 1

 

아파트 관리 방법은 크게 두 가지로 나뉜다. 관리사무소 직원을 직접 고용해 모든 것을 입주자대표회의가 책임지는 자치관리와, 수수료를 주고 업체에 관리를 위탁하는 위탁관리가 그것이다. 위탁관리를 하면 관리의 책임은 위탁관리회사가 지게 되고, 상대적으로 입주자대회의의 책임은 가벼워진다. 이런 까닭에 전문성이 약하고 상근직이 아닌 동대표들로 구성된 입주자대표회의는 위탁관리를 선호한다.  

 

적폐세력의 기획자, 관리소장 내보내기 작전 2

 

행동대장, 감사 주저앉히기 작전 1

 

행동대장, 감사 주저앉히기 작전 2

 

직업이 동대표인 그가 사는 법

 

몸통, 동대표에서 해임되다

 

적폐세력, 와르르 무너지다

3부 개혁, 시동을 걸다

 

‘저항’에서 ‘형성’으로 도약을 꿈꾸다

 

다시 회장이 되어 개혁에 착수하다

 

경비 서비스의 질을 개선하다

 

관리체계를 바로잡고 투명성을 높이다

4부 함께 만들어낸 작고 소중한 성취들

 

놀이터개선위원회 : 참여를 통한 변화의 경험

 

마을학교 : 갈등과 비리의 아파트에서 화합과 상식의 아파트로

 

포기를 모르는 ‘몸통’의 최후의 발악과 사필귀정

 

푸드트럭과 나비정원 : 함께, 꽃을 심고 물을 주고

 

재난사고 : 공동체란 무엇일까?

 

마지막 임무 : 좋은 동대표와 회장 선출하기

5부 아파트 민주주의를 위하여

 

사람이 아니라 제도가 문제다

 

2016년 국토교통부가 대대적으로 아파트에 대한 회계감사를 단행한 적이 있다. 당시 발표에 따르면 회계감사를 단행한 적이 있다. 당시 발표에 따르면 감사대상인 전국의 8991개 아파트를 감사한 결과 19.4%인 1610개 단지가 부적합 판정을 받았다고 한다. 전국 429개 아파트를 대상으로 한 지자체 합동 감사에서는 72%인 312개 단지에서 관리비 횡령, 공사 수의계약 부조리 등 1255건이 적발되었고, 적발된 비리의 80%는 입주자대표회의의 회장과 직·간접적으로 연관되어 있다고 한다.   

 

공동의 책임은 누구의 책임도 아니다

 

자기가 내는 관리비를 도둑질해가거나 각종 공사를 엉터리로 하면 결국 건물 가치가 떨어져 재산상의 손해가 발생하는데도 무관심한 이유 말이다. 그것은 바로 아파트라는 부동산이 가진 특수성에서 찾아야 한다. 아파트의 가격은 아파트 건물관리가 아니라 '위치'가 좌우한다. 이런 까닭에 아파트 주변에 전철역이나 도로 건설 혹은 공원 설치에는 모두 나서서 서명도 하고 바쁜 와중에 시청까지 찾아가 목소리를 높이지만 아파트 관리에는 무관심한 것이다. 더구나 아파트의 건물관리상태가 더 나빠야 재산가치가 올라가기까지 한다. 아파트 수명이 20년 가까이 되면 입주민들의 관심은 '재건축'으로 옮겨간다. 재건축 가능성이 높을수록 아파트의 재산가치는 상승한다. 아파트 건물관리를 제대로 해서 재산가치를 유지·보존하는 것보다 아파트를 빨리 부수고 새로 짓는 것이 훨씬 이익이 되기 때문이다. 요컨대 아파트 건물관리를 제대로 하지 않을수록 재건축 가능성이 높아진다. 

 

대표와 책임, 견제와 균형의 원리를 적용해야 한다

 

2017년 강남구가 실시해 효과가 검증된 계약심사제를 도입해야 한다. 적어도 5천만 원 이상의 공사와 3천만 원 이상의 용역계약은 제대로 계약이 되었는지 지자체가 의무적으로 조사하는 것이다. 이렇게 하면 각종 공사와 용역 입찰을 둘러싼 부패는 크게 줄어들고 관리소장의 책임성도 강화될 것이다.

 

주민자치운동은 아파트공동체운동을 중심에 두어야 한다